不動産を売却するとき、「登記ってしないとどうなるの？」「費用は誰が負担するの？」と不安に思いませんか。
登記とは、不動産の権利関係を公的に記録し、トラブルを防ぐために欠かせない手続きです。
この記事では、不動産売却で必要となる登記の種類や費用、必要書類、さらに手続きの流れまでわかりやすく解説します。
不動産売却で必要な登記の種類とポイント
不動産を売却する際に関わる登記は、大きく分けて5種類あります。所有権や抵当権の記録を正しく整理しておかないと、売却自体ができなかったり、引渡しが遅れたりすることもあります。それぞれの登記がどんな役割を持ち、どんなときに必要なのかを理解しておきましょう。
・所有権移転登記
売主から買主へ名義を移すための登記です。決済日に司法書士が申請するのが一般的で、この登記を行わないと新しい所有者が正式に認められません。
・抵当権抹消登記
住宅ローンを完済したあとに担保を外す登記です。抵当権が残ったままでは買主に引き渡せないため、売却時には必須になります。
・住所・氏名変更登記
登記簿の情報と現状が異なる場合に必要です。結婚や離婚による氏名変更、転居による住所変更が該当します。2026年からは義務化される予定です。
・表題登記
新築物件や未登記の建物に対して、不動産の所在や面積などを明らかにする登記です。これがないと売却自体ができず、過料の対象となる場合もあります。
・所有権保存登記
新築物件の所有者を初めて設定する登記です。保存登記が済んでいない物件は所有権移転登記ができないため、売却前に必ず済ませておく必要があります。
このように、物件の状況によって必要となる登記は異なります。売却をスムーズに進めるためには、事前にどの登記が必要かを確認しておくことが大切です。
登記費用の相場と誰が負担するのか
不動産売却にかかる登記費用は、大きく「登録免許税」と「司法書士報酬」に分かれます。
登録免許税は国に納める税金で、所有権移転登記なら固定資産税評価額の2％が目安です。例えば評価額2,400万円の物件では約48万円となります。抵当権抹消登記は土地・建物それぞれ1,000円、住所や氏名の変更登記も1件あたり1,000円が必要です。
司法書士報酬は依頼先によって差があり、所有権移転登記で2万～10万円、抵当権抹消登記で1.5万～2万円が相場とされています。加えて住民票や戸籍の取得費、契約書に貼る印紙税、仲介手数料なども別途必要です。
なお、所有権移転登記は買主負担、抵当権抹消や住所・氏名変更登記は売主負担となるのが一般的です。ただし契約内容や地域の慣習によって変わる場合もあるため、契約書で事前に確認しておくことが大切です。以下に、登記の種類ごとのおおよその費用と負担者をわかりやすくまとめました。
登記費用の参考相場
| 登記の種類 | 登録免許税の目安 | 司法書士報酬の目安 | 主な負担者 |
|---|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 固定資産税評価額の2％ | 2～10万円程度 | 買主 |
| 抵当権抹消登記 | 1件1,000円（建物・土地各1,000円） | 1.5～2万円程度 | 売主 |
| 住所・氏名変更登記 | 1件1,000円 | 1～2万円程度 | 売主 |
| 抵当権設定登記 | 借入額の0.4％ | 2～5万円程度 | 買主 |
このように登記費用は種類や物件の状況によって変わります。 契約前に司法書士や不動産会社へ確認し、想定外の出費を防ぐことが大切です。
